Как уменьшить риски при покупке недвижимости

Содержание:

• Как надежнее проверить квартиру перед покупкой
• По пунктам, на что следует обратить внимание покупателю недвижимости
• Цена ниже рынка на 15% и более - есть риск

Это обзорная статья о рисках при покупке квартир. Мы попытались собрать в целом все способы, которые защищают интересы покупателя и его сделку купли-продажи недвижимости. Мы специализируемся на рисках, связанных с подозрением продавца в недееспособности по причине психических расстройств. Сама недееспособность устанавливается судом.

Если нет каких-либо обстоятельств, которые вынуждают получать статус недееспособного в суде, родственники психически больного человека не предпринимают шаги по инициированию такого процесса. Фактически, такой человек может распоряжаться своей собственностью. Если рассмотреть вопрос с точки зрения психиатрии - то нет, не может, все его сделки будут иметь риски обращения (реституция сделки), т.к. установление неспособности к сделке, а также ограничение дееспособности может быть установлено судом спустя год и более после самой сделки.

Для того, чтобы обсуждать надежность сделки купли-продажи недвижимости, можно также говорить о прочности сделки или её неоспоримости.

Далее ряд советов от наших юристов, а также годами наработанная практика риэлторов.

В этот совет мы не включаем данные по полному «регистрационному пакету» - его список и так есть на каждом сайте по недвижимости. Можете добавить цифру года к поиску, - это надёжная информация. Проверка обременений квартиры - находится (находилась) ли она в залоге или была ли под арестом, также важна, и это общеизвестная практика.

В сети доступны: Реестр наследственных дел, реестр нотариальных доверенностей, реестр движимого имущества, находящегося в залоге. Это дает нотариусу возможность проверить информацию по квартире и информацию по ее собственнику-продавцу.

Теоретически, информация о недееспособности/дееспособности продавца получается из Росреестра на сайте госуслуг, вам придет ответ, "отсутствуют такие сведения". Гарантии вот только нет, что такое дело не было рассмотрено в суде, ранее, и не попало в базу данных. Информация о судах по недееспособности не публикуется, единый реестр недееспособных лиц только в планах на 2020 год. Одна надежда на психиатрическое освидетельствование продавца.

1. Важно знать историю квартиры. Во-первых, выписка из реестра за несколько лет может дать информацию о том, что квартира была продана несколько раз подряд, либо владелец получил ее очень недавно и хочет быстро продать, предоставляет хорошую скидку. 15-20% от рынка должны вызвать подозрение. Несколько последовательных продаж - очень большое подозрение.

В настоящее время при владении квартирой короткое время означает необходимость платить подоходный налог, но если человек предоставит расходы по ее покупке, он может освободить себя от такого платежа и продать квартиру без какого-то риска.

Мошенники, действуя через подставных лиц или компании, вообще не заботятся о налогах.

Идеальный вариант, если собственник владел квартирой лет 7-10 или дольше, и получил её в результате приватизации.

2. История кто прописан в квартире и кто был прописан в течение последних 5-10 лет. Такие данные можно запросить в паспортном столе, запрашивает их собственник квартиры. Чтобы убедиться в подлинности таких справок и выписок, стоит сопроводить продавца, чтобы справки были выданы в присутствии покупателя.

Из квартиры могут быть выписаны те, кто отбывает срок в местах лишения свободы. По окончании срока они вернутся, и могут требовать свою долю.

3. История с прописанными несовершеннолетними не может быть риском, поскольку контролируется опекой. Если органы опеки дали добро на сделку, проблем быть не должно. Однако, если в квартире были прописаны несовершеннолетние, покупателю следует изучить этот вопрос в переговорах с продавцом.

4. При нотариальной сделке нотариус может проверить прежние правоустанавливающие документы, но если сделка была в 90-е или в нулевые, вряд ли такая информация будет в нотариальной базе. Нотариус заинтересован в том, чтобы со сделкой проблем не возникло, но риски у него невелики, куда меньше, чем у новых собственников.

5. Как покупателю, вам нет дела до продавца, но если вам понятен человек, мотивы к сделке ясны, человек четко знает, где будет жить, это плюс к прочности сделки. Если вы столкнулись с доверенным лицом, продающим квартиру в интересах собственника, переговорите с самим собственником, сейчас это возможно сделать удалённо. Так вы можете задать все интересующие вас вопросы, получить дополнительную уверенность.

6. Во всех случаях, когда собственник старше 65 лет или принадлежит к группе социального риска, не уповайте на одну справку из ПНД от продавца, попросите его пройти освидетельствование психиатром перед сделкой . Если продавец отказывается проходить освидетельствование психиатром – заключать сделку не стоит. Или вы берете на себя риски того, что человек может устроить процесс реституции сделки, а вы к тому времени, например, уже сделаете ремонт и вложите деньги.

Если продавец вызывает у вас хоть малейшие подозрения или сомнения своим обликом или поведением, просите его пройти освидетельствование перед сделкой. 65 лет - это граница риска по возрасту, принятая банками. Идея о том, что если человеку 30 лет, значит он психически здоров, не выдерживает критики.

Риски сделок с пожилыми собственниками квартиры - тема отдельной статьи.

7. Есть такая тема - соблазниться ценой квартиры значительно ниже рынка, на 15-20%, читайте статью. Следует узнать обо всех проблемах по данному покупателю и объекту недвижимости. Так вы сможете выбрать, работать ли по сделке, или отказаться от этого варианта. Даже если при реализации рисков вы вернёте деньги за квартиру, то вряд ли удастся вернуть деньги за ремонт, а также компенсировать нервотрепку и потерянное время.

Если цена квартиры значительно ниже рынка, сделка может быть признана кабальной, то есть - ничтожной в суде. Этот аспект следует учитывать. Если бывший собственник идёт на существенное ухудшение своих условий, это минус к прочности сделки.

8. Если вы решили задействовать нотариуса - поинтересуйтесь в конторе, какие его дополнительные услуги могут сделать вашу покупку более безопасной. Это может быть, например, видеосъемка подписания договора и его заверения.

9. Оплата безналичными деньгами предпочтительнее технологии хранения денег в банковской арендованной ячейке. Банк фиксирует факт передачи денег и полной оплаты.

Указывать полную стоимость квартиры в договоре - это верный способ получить всю сумму по сделке. На первый взгляд, это интерес покупателя, но при реституции сделки это также очень интересно и продавцу.

10. Подпишите акт приема-передачи квартиры. Это необходимая стадия сделки, когда деньги переданы, а ключи от квартиры получены. Если сделкой занимается нотариус либо специализированная юридическая компания, риск того что сделка не будет зарегистрирована, ничтожен.

Проблем рисков по сделке множество, мы их практически все перечислили.
Одна из существенных проблем - неуверенность покупателя, неспособность сделать разумный выбор. Чем в большей полноте собрана информация по квартире и продавцу, тем увереннее вы будете чувствовать себя в сделке.

Кстати, сами - обратитесь к психологу, позвоните в АКЦ Помощь. Консультация специалиста всегда дает уверенность и информацию. Так вы экономите время и снижаете риски сделок. Экономите также свои нервы.