Проверка на сделкоспособность перед покупкой квартиры: почему не стоит от нее отказываться

Содержание:

• Что такое сделкоспособность
• Как сделкоспособность влияет на исход сделки
• Как проверить продавца на сделкоспособность

Некоторые эксперты рынка недвижимости придерживаются мнения, что иногда достаточно плотно пообщаться с продавцом или покупателем, чтобы составить его психологический портрет со всеми вытекающими. Да, если вы опытный психиатр. Если нет, то перед покупкой все же стоит проверить участника договора на сделкоспособность.

С одной стороны, сделкоспособность - это отсутствие признания в суде недееспособным, с другой стороны - это такое состояние человека, в котором он способен к сделке, понимает её условия и последствия, руководит своими действиями сознательно и не находится под чужим влиянием.

Что такое сделкоспособность - это правовой статус

Сделкоспособность подразумевает, что человек способен самостоятельно распоряжаться своими правами, заключая сделки и беря на себя новые обязательства. При этом он сознательно готов понести гражданско-правовую ответственность за свои действия, если они будут противоречить закону. В совокупности, это означает дееспособность физического лица, которая может быть частичной или полной.

Частичная дееспособность по российскому законодательству наступает с 14 лет, то есть молодой человек может ставить свою подпись на юридически значимых документах с согласия родителей или опекуна. С 18 лет дееспособность признается полной (ст. 21 ГК РФ), но с оговоркой. Если у человека обнаруживаются психические расстройства или отклонения, мешающие осознанию своих действий и их последствий, то на основании судебно-медицинской экспертизы и ст. 29 ГК РФ он признается недееспособным.

Сделкоспособность влияет на риски сделки

Если продавец ограничен в дееспособности по решению суда, то предложенная им сделка ничтожна. Ее легко оспорить, а до регистрации в Росреестре дело и вовсе не дойдет. И даже если собственность удастся перерегистрировать, в случае оспаривания сделки суд будет на стороне продавца, потому что покупатель приобрел недвижимость у заведомо недееспособного лица. По закону приобрести жилье у такого продавца можно только с согласия его опекуна, но будьте готовы к попыткам со стороны третьих лиц аннулировать соглашение.

Другой пример: продавец стоит на учете в НД или ПНД, недееспособным он не признан, ограничений не имеет. Продавать квартиру он может на совершенно законных основаниях. Но вот потом на связь с покупателем могут выйти родственники с доказательствами того, что на момент заключения договора купли-продажи продавец не осознавал, что он делает и какие последствия повлечет его решение. Доказать несделкоспособность в случае с алкоголизмом и наркоманией можно спустя годы, даже если человек не состоял на учете ни в одной из вышеуказанных организаций.

Особый случай – пожилые продавцы недвижимости. Возрастной владелец не может гарантировать того, что после продажи в дело не вмешаются родственники или «наследники», сиделки и прочие. Они легко могут оспорить договор, если найдут достаточно веские доказательства о наличии у продавца старческой деменции.

По таким же сценариям могут развиваться события с подаренным имуществом, договорами ренты, и наследством. А все законные последствия, которые влечет за собой оформление сделки с недееспособным человеком, указаны в ст. 177 ГК РФ.

Сам продавец имеет право оспорить сделку даже тогда, когда договор подписан, а продавца признали недееспособным намного позже даты подписания. Скорее всего, суд встанет на его сторону и признает сделку недействительной, а покупателю только и останется, что долго-долго ждать своих денег обратно.

Людям, достигшим 65-летнего возраста, при заключении каких-либо договоров справка о состоянии психического здоровья в пакете документов обязательна, поскольку с возрастом появляется ряд проблем, невидимых окружающим. Рекомендует процедуру обычно нотариус, но он предлагает предоставить выписку из ПНД или НД. Данные справки не дают оснований полагать, что продавец действительно не состоит на учетах и в будущем не случится неприятных сюрпризов.

Людям помоложе стоит проявить инициативу и предложить продавцу пройти психиатрическое освидетельствование. Именно освидетельствование, а не предоставить справку из ПНД. Процедуру проводит врач-психиатр с опытом работы в области психиатрии. Психиатр такого профиля определяет вменяемость человека, вычисляет симулянтов и может проконсультировать по вопросам как психического здоровья, так и по юридической составляющей. В случае судебных разбирательств от него можно ожидать помощи в суде на случай попыток оспорить договоренность.

Специалист выезжает на место сделки в день подписания договора. Беседа занимает от 40 до 60 минут. По ее результатам врач составляет заключение, заверяет его своей подписью, прикладывает копии лицензии, дипломов и отдает участнику сделки. Вердикт врача позволит принять безопасное и взвешенное решение относительно предложения продавца и дальнейших отношений с ним.

Если участник договора яро протестует вашему предложению – это хороший повод задуматься. С одной стороны, возражения оправдываются нашим менталитетом: «Вы что, меня за психа считаете?», а для некоторых посещение врача и вовсе кажется унизительным. С другой – если человеку нечего скрывать и он достаточно осведомлен о плюсах процедуры, то к вашей просьбе он отнесется с пониманием.

Пишите в мессенджер, справа внизу страницы, звоните в АКЦ "Помощь"!