Безопасная сделка с недвижимостью

• Что за услуга психиатрическое освидетельствование и чего бояться не стоит
• В каких случаях следует рекомендовать освидетельствование перед сделкой
• Как проходит освидетельствование перед сделкой
• Дарение и завещание - освидетельствование может быть желательно

Продажа квартиры, дома или земельного участка - событие неординарное для большинства людей, не часто в жизни это происходит, это сильный стресс. Часто стресс снижает критичность и способность мыслить здраво и оценивать нюансы. Возникают серьезные юридические риски, которые обычно перекладывают на риэлтора - специалиста, который так строит свою работу, чтобы его риск был минимален. Безопасная сделка с недвижимостью, - это вообще, возможно?

Один из самых «страшных» сценариев для покупателя это оспаривание сделки спустя месяцы или даже годы после ее совершения. Классический пример - нашумевший «эффект Долиной», когда Верховный Суд РФ признал недействительной сделку по продаже квартиры, несмотря на отсутствие у нее официального статуса недееспособной. Если бы не было скандала - то всё осталось бы без изменений. Эта ситуация и последующая «ревизия» решения суда произошла из-за существенного резонанса, у большинства сделок не такие великие участники, и приходится подходить к делу осторожнее.

Некоторые публикации прямо-таки кричат: «Караул! Все сделки на вторичном рынке имеют риски оспаривания!» Психиатр на сделку - нужен всегда.

Как защитить свои нервы, деньги и квадратные метры? Золотым стандартом безопасности сегодня стало освидетельствование продавца у врача-психиатра перед подписанием договора купли-продажи.

Что означает психиатрическое освидетельствование и чего бояться не стоит?

Не стоит опасаться контактировать с психиатром перед сделкой. Да, это краткое медицинское обследование, но его результаты не представляют собой медицинский диагноз, и никуда в информационные системы не попадают.
Главная цель освидетельствования - зафиксировать факт вменяемости продавца в конкретный день и час. Несмотря на этот факт некоторые действительно опасаются добровольного освидетельствования: «а вдруг врач обнаружит, что я - псих!»

Если ваш контрагент отказывается пройти процедуру психиатрического освидетельствования, лишая вас уверенности, станете ли вы участвовать в сделке?

Добровольность освидетельствования для продавца и право покупателя отказаться от сделки

Важно четко понимать: освидетельствование перед сделкой - это исключительно добровольная медицинская процедура. Никто не вправе принудить продавца к её прохождению. Однако из этого следует простой и эффективный принцип защиты: если продавец уклоняется от осмотра врача, ссылается на «недостаток времени» или категорически отказывается, не объясняя причин, покупатель имеет полное право ради безопасности своих финансов, не вступать в эту сделку и рассмотреть другие, более прозрачные предложения на рынке. Отказ продавца от освидетельствования это «самый громкий красный флаг».

Юридическая суть: что подтверждает врач психиатр?

В соответствии со ст. 177 ГК РФ, для действительности сделки важно, чтобы гражданин в момент ее совершения понимал значение своих действий и мог ими руководить.

Врач-психиатр проводит диагностику и выдает официальное заключение, в котором фиксируется юридически значимая формулировка:
«ФИО» способен (или способна) понимать значение своих действий и руководить ими», то есть, действует по своей воле, в состоянии здраво рассуждать относительно последствий заключаемой сделки».

Если недобросовестные родственники, наследники или сам продавец, если он «просто передумает», попытается подать в суд с целью отменить сделку продажи, дарения, завещания, ссылаясь на то, что он «был не в себе», «принимал лекарства» или «не понимал, что делает», суд отклонит иск на основании независимого медицинского заключения, которое было оформлено на момент непосредственно перед сделкой.

Освидетельствование психиатром снижает риски успешного оспаривания сделки купли-продажи квартиры. Заинтересованные в оспаривании сделки все равно могут подавать иск, но пакет документов, а также возможное присутствие врача, который провел освидетельствование, в суде.

Есть покупатели, которые решают: я покупаю на вторичке, поэтому я буду проводить освидетельствование продавца, в независимости от того, сколько ему лет. Я хочу снизить «психиатрические риски» к минимуму. Мне нужен врач на сделку в любом случае.

Есть покупатели, у которых более взвешенная позиция, - они встречаются с продавцом и полагаются на свои знания и ощущения-чувства, даже на свою интуицию. Для того, чтобы полагаться на свои знания - есть перечень рекомендаций, когда нужен врач психиатр на сделку:

1. Продавец или продавцы на учете в ПНД или страдают расстройствами психики или имеют психиатрический диагноз. Также - расстройства личности. Люди с проблемами психики работают, имеют недвижимость и могут ее продавать, если не лишены дееспособности. Освидетельствование психиатром позволяет провести такую сделку ответственно, снизить риски.
2. Продавец или продавцы пожилого возраста (60-70+). Суды крайне трепетно относятся к сделкам с пожилыми людьми, считая их уязвимой категорией. Риск отмены, реституции сделки - выше.
3. Продавец или продавцы с хроническими заболеваниями. Перенесенные инсульты, травмы головы, онкология с применением наркотических анальгетиков - все, что теоретически может влиять на когнитивные функции.
4. При наличии конфликта в семье. Если есть родственники, которые могут быть недовольны продажей квартиры и захотят ее оспорить. Как правило, это конкурирующие наследники.
5. Ответственным риелторам. Как гарантия того, что вы не станете жертвой мошеннической схемы или случайной ошибки.

Риски сделок по доверенности

Особую тревогу должны вызывать ситуации, когда продавец действует по доверенности, а покупатель вообще не видит реального собственника. Два вопроса следует рассмотреть покупателю:

1. Когда пожилой человек выписывал доверенность, был ли он в здравом уме и твердой памяти? Понимал ли он, что передает права распоряжаться квартирой?
2. Каково его состояние и намерения прямо сейчас, в день подписания договора, а вдруг передумал?

Если представитель по доверенности не может или не хочет организовать очное освидетельствование самого собственника это «красный флаг» и повод немедленно отказаться от сделки.

Врача, которому вы доверяете, следует приглашать к доверителю перед оформлением доверенности. Особые сложности наступают, если это другой город, продавец не очень мобилен и находится не в Москве.

Покупатели перестраховываются, просят организовать связь онлайн, но где гарантия, что бабушка в видео-мессенджере именно та самая хозяйка? Даже просят провести освидетельствование онлайн, хотя по всем канонам психиатрии - это очная процедура.

Процесс занимает немного времени и проходит в комфортных условиях:

Шаг 1. Запись на прием в день сделки или за 1-2 дня до нее.
Шаг 2. Беседа с врачом-психиатром. Специалист задает стандартные вопросы, вопросы по сделке, и нестандартные вопросы, проводит краткое когнитивное тестирование, оценивает адекватность, критичность и эмоциональный фон.
Шаг 3. Оформление заключения. Документ заверяется личной подписью врача и печатью врача и медучреждения. В нем указывается дата, время, данные продавца и суть сделки.

Какие требования к процедуре освидетельствования

Важно понимать, как именно должна проходить процедура, чтобы ее результат имел юридическую силу. Освидетельствование проводится строго очно. Это не формальность, не «справка по видеосвязи» и не услуга «на дому за 5 и даже за 20 минут». Это полноценная клиническая работа врача-психиатра, который лично беседует с пациентом, оценивает его когнитивные функции, отчасти эмоции и отношение к самой сделке и ее участникам, и также ясность мышления и ориентирование в реальности.

Для легитимности заключения медицинское учреждение должно иметь действующую лицензию на осуществление психиатрической деятельности, а конкретно - на проведение психиатрического освидетельствования, а сам врач - действующую аккредитацию специалиста. Только документ, подписанный аккредитованным врачом и заверенный печатью лицензированной клиники, будет принят судом как неопровержимое доказательство.

Кроме оформленного результата освидетельствования, - в случае если вы решили вызвать на выезд на освидетельствование специалистов АКЦ Помощь, это акт психиатрического освидетельствования, - в пакет документов входят копия из реестра лицензий, копии диплома врача, распечатка выписки из реестра аккредитаций врачей.

Разнообразие предложений по участию врача в сделке и «золотой стандарт»

Поскольку процедура добровольна, сегодня на рынке можно встретить различные форматы проверок. Некоторые пытаются провести оценку дистанционно по видеосвязи, приглашают клинического психолога или добавляют к проверке наркологическое обследование. Эти меры могут служить полезными дополнениями к общей картине безопасности.

Однако именно очное освидетельствование врачом-психиатром остается неоспоримым золотым стандартом. Только при личном контакте специалист может полноценно оценить когнитивные функции, критичность мышления, эмоциональный фон и отсутствие признаков измененного состояния сознания. Именно такой документ имеет решающее, а часто и единственное доказательственное значение для суда при оценке дееспособности в момент подписания договора.

При нахождении на учете в наркологическом диспансере продавца, покупатель хочет полного освидетельствования наркологом с взятием анализов. Эта практика существует на рынке, но в АКЦ «Помощь» таких услуг нет. Освидетельствование психиатром дает реальную картину состояния психики, и по отношению к сделке - в частности.

При дарении и завещании выгодоприобретатель также может упрочить свои позиции, если существуют риски оспаривания. Эти риски могут происходить от обделенных родственников. Если завещатель или даритель реализует свою волю, он может и не собирается всем родственникам угодить.

А по судебной практике самый результативный способ оспорить эти односторонние сделки - именно по состоянию психики и здоровья дарителя или завещателя. Поэтому, если вы как выгодоприобретатель, одаряемый или наследник, уговорите дарителя или завещателя пройти психиатрическое освидетельствование, вы убережете себя от успешного оспаривания со стороны родственников-конкурентов.

Должная осмотрительность и добросовестность покупателя

С юридической точки зрения, предложение пройти освидетельствование - это мощный инструмент защиты покупателя. В случае судебных споров именно покупатель должен доказывать, что он проявил должную осмотрительность и осторожность.

Наличие справок из ПНД и НД, а также результатов освидетельствования от психиатра становится для суда прямым доказательством добросовестности приобретателя. Покупатель сделали всё возможное и разумное, чтобы убедиться в дееспособности продавца и его свободном волеизъявлении.

А значит, вы не можете быть обвинены в неосторожности и неосмотрительности, что значительно укрепляет ваши позиции в суде.

Абсолютную, стопроцентную гарантию от оспаривания и судебной тяжбы не даст ни один документ в мире. Однако грамотный комплекс мер - личное знакомство с собственником, критическая оценка его состояния и официальное очное освидетельствование у аккредитованного психиатра действенно снижает риск успешного оспаривания сделки. Инвестируя время и небольшие средства в эту процедуру сегодня, вы покупаете себе спокойствие, уверенность в чистоте своих действий и право спокойно пользоваться своей новой недвижимостью в будущем.

Стоимость освидетельствования несоизмерима с ценой недвижимости.

Заплатив 20 тыс. рублей за процедуру и пакет документов, вы страхуете себя от риска реституции сделки с временной, а то и весьма длительной потерей миллионов, иногда - десятков миллионов.

Запишитесь на освидетельствование заранее, чтобы ваша сделка с недвижимостью прошла безопасно, быстро и без последующих судов!